Immobilienanlagen bilden gesamtwirtschaftlich und bezogen auf Eigentümergruppen, Investitionsziele und Nutzungsarten sehr hohe Vermögenspositionen. Bei Investitionen und im täglichen Bestandsmanagement sind Entscheidungen zu treffen, die oft einen signifikanten Einfluss auf die weitere Entwicklung von Werten und Erträgen ausüben. Diese immobilienwirtschaftlichen Entscheidungen müssen durch fundierte Analysen vorbereitet und mit geeigneten Kennzahlen unterstützt werden. Oft werden dazu DCF-Kalkulationen und Renditeberechnungen genutzt. Zu hinterfragen ist, ob Barwert bzw. IRR tatsächlich immer die primären Entscheidungskriterien im Bereich Akquisition, Portfoliomanagement und Controlling sein sollten oder ob andere Performance-Kennzahlen und Analysemethoden fallweise leitungsfähiger und zielbezogener sind. Das vorliegende Buch zeigt Beurteilungs- und Auswahlkriterien auf und vergleicht die in der Literatur und Praxis zahlreich vorhandenen, alternativen Ansätze der Entscheidungsunterstützung.
Die Methoden bleiben rein akademisch, wenn die benötigten Eingangsdaten nicht zeitnah und in guter Qualität bereit stehen. Wichtige Basisparameter der Immobilienperformance sind beispielsweise Mietentwicklung, Kostenstruktur, Leerstandsrisiko, Instandhaltung und Wertveränderung. Diese Größen müssen adäquat geplant bzw. prognostiziert werden. Ausgehend von der einfachen Schätzung mittels Delphi-Methode bis hin zu komplexen mathematisch-statistischen Lösungen wie ARIMA und VAR werden unterschiedliche Prognosemethoden vorgestellt, die aus bereits vorliegenden Informationen wie Messungen, Beobachtungen, Erfahrungen und Datenreihen ein Zukunftsbild schlüssig ableiten können. Anwendungserfahrungen bestehen dabei primär in anderen Branchen wie z. B. der Finanz- und Versicherungswirtschaft oder im produzierenden Gewerbe. In der Immobilienbranche ist eine eher abwartende Haltung erkennbar. Auf Basis von Studien und praktischen Erfahrungen werden die interessanten Entwicklungsperspektiven aufgezeigt.
Vorwort: Theoriedefizit in der wertorientierten Steuerung der Asset-Klasse Immobilien im Portfolio institutioneller Investoren
1 Notwendige Entscheidungsmodelle zur Unterstützung des immobilienökonomischen Investitionsprozesses
1.1 Immobilienökonomische Investitionsentscheidungen
1.2 Normative Entscheidungsdeterminanten aus institutionellen Rahmenbedingungen und strategischen Vorgaben
1.3 Gegenstandsbezogene Entscheidungsdeterminanten aus den spezifischen Portfolio- und Finanzierungsstrukturen
1.4 Anforderungen an ein ganzheitliches Entscheidungsmodell zur Bewertung immobilienwirtschaftlicher Investitionsalternativen
1.5 Notwendige Entwicklung eines vernetzten Systems immobilienökonomischer Entscheidungs- und Planungsmodelle
2 Output- und inputbezogene Bewertung immobilienökonomisch relevanter Entscheidungsmodelle
2.1 Grundlegender Ansatz zur Erhebung und Bewertung von immobilienökonomisch relevanten Entscheidungsmodellen
2.2 Monokriterielle Entscheidungsmodelle auf Basis der Rendite- bzw. Wertmaximierung
2.3 Bikriterielle Entscheidungsmodelle auf Basis von Rendite- bzw. Wertmaximierung sowie Risikobegrenzung
2.4 Multikriterielle Entscheidungsmodelle unter Einbeziehung qualitativer Faktoren
2.5 Ergebnis der in- und output orientierten Modellbewertungen
2.6 Filterung immobilienökonomisch relevanter Modelle zur Entscheidungsunterstützung
2.7 Selektion Immobilienökonomisch relevanter Modelle zur Entscheidungsunterstützung
3 Prognosebezogener Informationsbedarf von DCF- und Shareholder Value-basierten Entscheidungsmodellen
3.1 Primärer Informationsbedarf des Shareholder Value-Modells bezogen auf die rechentechnisch zu verknüpfenden Finanzdaten
3.2 Sekundärer Informationsbedarf des Shareholder Value-Modells bezogen auf die Immobilien-, Markt und Produkteigenschaften
3.3 Tertiärer Informationsbedarf des Shareholder Value-Modells bezogen auf die vorgelagerten Umwelt- und Wirtschaftsfaktoren
3.4 Wirkungsbezogene Klassifizierung von Einflussfaktoren
3.5 Aus dem Entscheidungsmodell resultierende Planungs- und Prognoseanforderungen
3.6 Entwicklungsbedarf hinsichtlich immobilienspezifischer Modelle der Planung und Prognose
4 Output- und inputbezogene Bewertung immobilienökonomisch relevanter Prognosemodelle
4.1 Grundlegender Ansatz zur Erhebung und Bewertung von immobilienökonomisch relevanten Prognosemodellen
4.2 Einfache qualitative Prognosemodelle auf Basis individueller Bewertungen von Immobilien- und Umfeldeigenschaften
4.3 Univariate Prognosemodelle auf Basis von Zeitreihen
4.4 Multivariate Prognosemodelle, insbesondere ökonometrische Modelle auf Basis kausaler Zusammenhänge
4.5 Parametrisierte und selbstlernende Simulationsmodelle
4.6 Ergebnis der in- und output orientierten Modellbewertungen
4.7 Filterung immobilienökonomisch relevanter Modelle zur Planung und Prognose
4.8 Selektion immobilienökonomisch relevanter Modelle zur Planung und Prognose
5 Integration von Entscheidungs- und Prognosemodellen in die Strukturen und Prozesse des Immobilienportfoliomanagements
5.1 Grundlegende Aufgaben bei der Integration von Entscheidungs- und Planungsmodellen in das Immobilienportfoliomanagement
5.2 Organisationsbezogene Integration
5.3 Datentechnische Integration
5.4 Ableitung individueller, performanceorientierter Systeme der Entscheidungsunterstützung und Planung
Ergebnis und weiterer Forschungsbedarf
Quellen und Verweise
Weitere Informationen
Prof. Dr. habil. Steffen Metzner MRICS ist als Immobilienökonom beratend für Immobilienfonds, Banken, Pensionskassen und Softwareunternehmen tätig und entwickelt dabei Lösungen für das Portfoliocontrolling, die immobilienwirtschaftliche Planung und Risikoanalyse sowie das Research. Als Mitglied in Investment Committees unterstützt er den Aufbau national und international diversifizierter Portfolios. Seine Dissertation verfasste er zum Thema „Immobiliencontrolling - Strategische Analyse und Steuerung von Immobilienergebnissen auf Basis von Informationssystemen“. Darauf aufbauende Forschungsergebnisse publizierte er u. a. in der Reihe „Moderne Instrumente des Immobilien-controllings“. Wissenschaftlich ist er für mehrere Hochschulen in Forschung und Lehre tätig.
Einige Auszüge und Leseproben finden Sie auf dieser Seite...
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