Gravierende Marktveränderungen führten in den letzten Jahren zu Leerständen und sinkenden Immobilienrenditen bei Gewerbe- und Wohnimmobilien.
Gerade in dieser Situation bietet das moderne Immobiliencontrolling leistungsfähige Tools zur Unterstützung der Investoren sowie des Immobilienmanagements. Nutzerbedürfnisse und Kostensenkungspotenziale stehen dabei im Vordergrund.
Der erste Teil dieses Buches zeigt die Möglichkeiten eines cash flow-orientierten Ertragswertverfahrens im Vergleich zur traditionellen Immobilienbewertung auf. Das entwickelte Verfahren gibt Kapitalanlegern und Gutachtern ein leistungsfähiges Instrument zur sachgerechten, renditeorientierten Beurteilung von Immobilien.
Der zweite Teil des Buches präsentiert eine ganzheitliche Lösung zur Optimierung von Betriebskosten. Dabei dienen komplexe Kennzahlensysteme als Basis des edv-gestützten Benchmarking, welches – in diesem Bereich – zu einer automatisierten Portfoliosteuerung ausgebaut werden kann.
TEIL 1
Abbildungsverzeichnis
Tabellenverzeichnis
1 Kritik am Ertragswertverfahren nach Wertermittlungsverordnung
1.1 Ziele einer kundenorientierten Immobilienbewertung
1.2 Aktuelle Einflüsse auf den Wert von Immobilien
1.2.1 Leerstand und Mietenrückgang
1.2.2 Einflüsse durch
politische Rahmenbedingungen
1.2.2.1 Steuern und Fördermittel
1.2.2.2 Rechtliche Einflüsse
1.2.2.3 Sonstige Einflüsse der
öffentlichen Hand
1.2.3 Demographische, soziale und psychologische
Faktoren
1.2.4 Verhalten der Investoren
1.3 Berücksichtigung wertrelevanter Faktoren im
Ertragswertverfahren
1.3.1 Allgemeiner Bewertungsansatz
1.3.2
Spezifische Ausgestaltung in der Wertermittlungsverordnung
1.3.2.1
Grundmodell
1.3.2.2 Erweiterbarkeit und Flexibilität
1.3.3 Eignung
des Verfahrens nach WertV für eine marktbezogene Immobilienbewertung
1.3.3.1 Vergangenheitsbezogenheit der Datenerhebung
1.3.3.2
Fehlerhafte Rechentechniken
1.3.3.3 Schwierigkeiten in der Darstellung
und Interpretation
2 Schrittweise Entwicklung eines cash flow-orientierten Ertragswertverfahrens
2.1 Prämissen für ein neues Ertragswertverfahren
2.1.1 Wertbegriff des neuen Verfahrens
2.1.1.1 Marktpreis als
Menge möglicher Preise
2.1.1.2 Beachtung des Eigentümereinflusses
2.1.2 Grundlegende Prinzipien
2.1.2.1 Äquivalenzprinzip
2.1.2.2 Relativitätsprinzip
2.1.2.3 Objektivierung
2.1.2.4
Flexibilität
2.1.3 Cash flow-Ansatz
2.1.4 Darstellung
2.1.4.1
Verständlichkeit und Nachvollziehbarkeit
2.1.4.2 Mehrwertigkeit durch
Szenarien
2.1.5 Akzeptanz
2.2 Herleitung eines cash flow-orientierten
Ertragswertverfahrens ausgehend vom Ertragswertverfahren nach WertV
2.2.1 Modifikation des Verfahrens nach Wertermittlungsverordnung
2.2.1.1 Erklärung des Formelinhaltes durch eine Tabellendarstellung
2.2.1.2 Umstellung zur Berücksichtigung der Liquiditätswirksamkeit des
Faktors Boden
2.2.2 Parallele Umformung von Ertragsgrößen und
Zinssätzen
2.2.2.1 Eliminierung von Wertsteigerungsannahmen aus dem
Zinssatz
2.2.2.2 Umstellung auf Nominalzahlungen und Nominalzinssatz
2.2.3 Bandbreiten statt einwertiger Erwartungsgrößen
2.2.4
Varianten für spezielle Bewertungsfälle
2.2.4.1 Feste
Mietzinsvereinbarung
2.2.4.2 Rechte und Belastungen
2.2.4.3
Wirkungen des Steuerrechts
2.2.5 Verringerung der Berechnungsschritte
durch komprimierende Formeldarstellung
2.3 Aussagekraft des neuen Verfahrens und Einordnung in die internationale Bewertungspraxis
2.4 Verfahrensanwendung bei einem Wohnmietshaus
2.4.1 Objektdarstellung
2.4.1.1 Lage
2.4.1.2
Bauwerksmerkmale
2.4.2 Datenerhebung
2.4.2.1 Einzahlungen
2.4.2.2 Auszahlungen
2.4.2.3 Wirtschaftliche Restnutzungsdauer
2.4.2.4 Ermittlung des Immobilienzinssatzes
2.4.2.5
Plausibilitätskontrollen
2.4.3 Ertragswertberechnung
2.4.3.1
Rechnung mit dem cash flow-orientierten Ertragswertverfahren
2.4.3.2
Vergleichsrechnung nach Wertermittlungsverordnung
2.4.4 Marktanpassung
2.4.5 Darstellung und Begründung der Ergebnisse gegenüber dem
Auftraggeber
2.5 Modifikationen der Beispielrechnung
2.5.1
Alternative Berechnung ohne Staffelmieten
2.5.2 Alternative Berechnung
mit Wechsel von preisgebundener zur Vergleichsmiete
3 Leistungsfähigkeit des cash flow-orientierten Ertragswertverfahrens
3.1 Eignung für spezielle Wertermittlungszwecke
3.1.1 Marktpreisermittlung
3.1.2 Immobilientypen und Nutzungsarten
3.1.3 Wertschätzung entsprechend individueller Renditeerwartungen
3.2 Integration in eine ganzheitliche
Investitionsrechnung
3.2.1 Renditeberechnung
3.2.1.1 Statische
Verfahren
3.2.1.2 Dynamische Modelle
3.2.2 Prognose der
Wertentwicklung
3.2.3 Liquiditätsplanung und Finanzierungen
3.2.4
Quantitative Methoden zur Risikoanalyse
3.2.4.1 Korrekturverfahren
3.2.4.2 Sensitivitätsanalysen
3.2.4.3 Value at Risk
3.2.4.4
Monte Carlo-Simulation
3.3 Benchmarking
3.4 Immobilien im Unternehmensbesitz
3.4.1
Unternehmensbewertung
3.4.2 Vollständige Finanzpläne und
Unternehmensplanung
3.5 Überprüfbarkeit von Gutachten
3.6 Hinweise zur Einführung
3.6.1 Ermittlung
einer geeigneten Datenbasis
3.6.1.1 Handhabung der Variablenvielfalt
3.6.1.2 Kalkulation des Immobilienzinssatzes
3.6.2
Komplexitätsreduktion
3.6.3 Auswirkungen von Fehlprognosen
3.7 Abschließende Wertung
Anhang
A1. Grundlegende Ertragsbegriffe und
Zinssätze
A2. Fallbeispiel 1: Staffelmietvereinbarung
A3.
Fallbeispiel 2: Ohne Staffelmietvereinbarung
A4. Fallbeispiel 3:
Mietpreisbindung
Zusammenfassung
TEIL 2
Inhaltsverzeichnis
Abbildungsverzeichnis
Tabellenverzeichnis
Formelverzeichnis
1 Bedarf von Kennzahlen für Betriebskosten
1.1 Untersuchungsobjekt Betriebskosten
1.1.1 Gesetzliche Definition
1.1.1.1 DIN 18960
1.1.1.2 Betriebskostenverordnung
1.1.1.3 Neubaumietenverordnung
1.1.2 Praktische Bedeutung
1.1.2.1 Auswirkungen auf Nutzer
1.1.2.2 Auswirkungen auf Eigentümer
1.1.2.3 Neue Aufgaben des Managements
1.2 Analysewerkzeug Kennzahlen
1.2.1 Charakteristik von Kennzahlen
1.2.1.1 Anforderungen
1.2.1.2 Arten .
1.2.1.3 Verknüpfungsmöglichkeiten
1.2.2 Kennzahlensysteme in der unternehmerischen Praxis
1.2.2.1 DuPont-System of Financial Control
1.2.2.2 ZVEI-Kennzahlensystem
1.2.2.3 Rentabilitäts-Liquiditäts-System
1.2.2.4 Pyramid Structure of Ratios
1.2.3 Bedeutung für das Management
1.3 Kennzahlen als Instrument des
Betriebskostenmanagements
1.3.1 Informationsfunktion
1.3.2 Planungsfunktion
1.3.3 Steuerungsfunktion
1.3.4 Kontrollfunktion
2 Entwicklung eines Kennzahlensystems für Wohnimmobilien
2.1 Analyse der Ausgangssituation
2.1.1 Zielstellung
2.1.1.1 Geschäftsfeld Bewirtschaftungsmanagement
2.1.1.2 Auftragsgegenstand
2.1.1.3 Beachtung anderer Interessengruppen
2.1.2 Vorhandene Daten
2.1.2.1 Untersuchte Objekte
2.1.2.2 Qualität der Informationsquellen
2.1.3 Feststellung des Ermittlungsbedarfes
2.1.3.1 Informationserhebung
2.1.3.2 Benchmarkingansatz
2.2 Konzipierung der Datenbasis
2.2.1 Gliederung der zu untersuchenden Betriebskosten
2.2.1.1 Abgrenzung relevanter Kostenarten
2.2.1.2 Einordnung in ein Kostenartensystem
2.2.2 Berücksichtigung der Einflussfaktoren
2.2.2.1 Lage .
2.2.2.2 Objekt .
2.2.2.3 Nutzung
2.2.2.4 Management
2.2.3 Schlüsse für die Datenerhebung
2.2.3.1 Methodik der Erhebung
2.2.3.2 Notwendige Struktur der Datenbank
2.3 Verknüpfung von Stamm- und Bewegungsdaten zu einem
hierarchischen Kennzahlensystem
2.3.1 Oberste Zielkennzahl
2.3.2 Aufspaltung in Detailkennzahlen
2.3.2.1 Rechentechnische Zerlegungsmöglichkeiten
2.3.2.2 Test der Kennzahleneignung mit Hilfe von Korrelationsanalysen
2.3.3 Struktur des Kennzahlensystems
2.4 Anwendung des Kennzahlensystems im
Betriebskostencontrolling
2.4.1 Statistische Analyse der Kostenausprägung
2.4.1.1 Größen zur Interpretation der Daten
2.4.1.2 Gesamtkostenausprägung
2.4.1.3 Kostenausprägung nach Kostenarten
2.4.2 Ermittlung von Kostenrichtwerten für Objektklassen
2.4.2.1 Bildung von Objektklassen
2.4.2.2 Berücksichtigung von Preisdifferenzen
2.4.3 Konzipierung eines Kennzahlenspiegels
2.4.4 Anwendbarkeit der Kostenrichtwerte
2.4.4.1 Ursachen für Schwankungsbreiten
2.4.4.2 Besonderer Analysebedarf bei ausgewählten Kostenarten
2.4.5 Aufbereitung für bestimmte Zielgruppen
2.4.5.1 Nutzer
2.4.5.2 Eigentümer
2.4.5.3 Management
2.5 Ableitung von Managementmaßnahmen
2.5.1 Organisatorische Maßnahmen
2.5.2 Technische Maßnahmen
3 Implementierung von Kennzahlensystemen in Immobilienunternehmen
3.1 Anpassungen in der Unternehmensorganisation
3.1.1 Bereitstellung von Kapazitäten
3.1.1.1 Personeller Bedarf
3.1.1.2 Technischer Bedarf
3.1.2 Dynamische Anpassung der Systemkomponenten
3.2 Leistungspotenzial des Kennzahlensystems
3.2.1 Erweiterung des Systems
3.2.1.1 Horizontale Erweiterung
3.2.1.2 Vertikale Erweiterung
3.2.2 Übertragbarkeit auf andere Gebäudetypen
3.3 Grenzen der Anwendbarkeit
Anhang
A1. Kostenzuordnung der BetrKV und DIN 18960 im Vergleich
A2. Kostenartensystem für Betriebskosten
A3. Erhebungsbogen für die zu erfassenden Daten
A4. Häufigkeitsverteilung der Gesamtkostenhöhe nach Kostenklasse
A5. Tabellarische Darstellung des Kennzahlensystems für Betriebskosten
A6. Kennzahlenspiegel für monatliche Betriebskosten
Zusammenfassung
Prof. Dr. habil. Steffen Metzner MRICS ist als geschäftsführender Gesellschafter der RES Consult GmbH beratend für Immobilienfonds, Banken, Pensionskassen und Softwareunternehmen tätig und widmet sich hierbei insbesondere Themen des Immobiliencontrollings, der Risikoanalyse sowie des Portfoliomanagements. Des Weiteren ist er Fachmitglied im Investment Committee einer Schweizer Anlagestiftung für internationale Immobilienanlagen und berät Fonds bei interna-tionalen Immobilieninvestments sowie zu Themen des Research und der Informationsverarbeitung. Vor seinem Studium der Betriebswirtschaftslehre mit den Schwerpunkten Immobilien¬management, Bankwesen und Steuern absol-vierte er eine Ausbildung im IT-Bereich. Seine Dissertation verfasste er zum Thema „Immobiliencontrolling - Strategische Analyse und Steuerung von Immobilienergebnissen auf Basis von Informationssystemen“ und erhielt dafür den Immobilien-Forschungspreis der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (gif), Wiesbaden. Die Ergebnisse seiner weiteren immobilienökonomischen Forschung wurden unter dem Titel „Immobilienökonomische Methoden zur Entscheidungsunterstützung und Planung - Selektion und Integration im Rahmen der wertorientierten Steuerung von Immobilienportfolios institutioneller Anleger“ publiziert. Aktuelle Studien und Entwicklungsarbeiten sind Inhalt der Fachbuchreihe „Moderne Instrumente des Immobiliencontrollings“. Am Institut für Immobilienmanagement der Universität Leipzig sowie an weiteren Hochschulen unterstützt er unterschiedliche Lehr- und Forschungsprogramme.
Antje Erndt, Dipl.-Immobilienökonom (ADI), studierte an der Universität Leipzig Betriebswirtschaftslehre mit den Spezialisierungen Immobilienwirtschaft, Personal-wirtschaft und Bankwesen. Die immobilienökonomische Ausbildung am Institut für Immobilienmanagement der Universität Leipzig wurde ergänzt durch Projekte in der Wirtschaftsprüfung (bundesweites Bewertungsprojekt für den Bereich Corporate Real Estate Management), in einer Wohnungsgenossenschaft (Geschäftsprozessanalyse) sowie bei einem Immobilienmanager (Entwicklung eines Kennzahlensystems für das Betriebskostenbenchmarking). Antje Erndt ist derzeit Senior Consultant bei Steria Mummert Consulting AG. Die Tätigkeit im Competence Center „SAP Financial Solutions“ umfasst immobilienwirtschaftliche Projekte mit Fokus auf der Imp-lementierung und dem Reengenering von SAP RE/RE-FX. Entsprechende Lösungen beinhalten die Integration von Rechnungswesen, Controlling, Reporting und Data Warehouse in einem ganzheitlichen Beratungsansatz mit Fachkonzept, Prozess- und Systemmodellierung, Schulungen und Live-Support.
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